Самовольная постройка. Часть 1. Пару слов о самострое

Самострой — это не собственными силами, это самовольно, без согласований и разрешений, не считаясь ни с кем.

От этого хуже всем: собственнику земельного участка, застройщику, соседям, местному самоуправлению.

О самовольном строительстве пишут много и будут писать, пока суды не разгребут наследие девяностых и нулевых.

Это первая статья из серии публикаций о самовольных постройках — только самое важное и нужное.

Четыре основания для сноса

Постройка — это объект недвижимости, какое-то здание, сооружение, строение.

Объект должен быть капитальным. О капитальности в другой статье.

Постройку признают самовольной, если она возведена при наличии одного из четырёх условий:

Первое условие

Земельный участок под постройкой не был предоставлен в установленном порядке.

Второе условие

Разрешённое использование участка не допускает возведение на нём такой постройки.

Третье условие

На возведение постройки не были получены необходимые разрешения.

Четвёртое условие

Постройка возведена с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Достаточно одного условия

Объединив первое основание со вторым, а третье с четвёртым, получим две группы — назовём их «Порочность по земельному участку» и «Без разрешения и с нарушениями».

В других публикациях рассмотрим по отдельности и подробно.

Чем опасно самовольное строительство

Самовольная постройка не является объектом гражданских прав, не может участвовать в гражданском обороте, а поэтому:

  • На самовольную постройку не приобретают право собственности
  • Самовольную постройку нельзя использовать, продавать, дарить, закладывать, сдавать в аренду, включить в наследственную массу и прочее
  • Сделки в отношении самовольной постройки недействительны

К этому добавляется ещё масса неприятностей, включая обязанность снести самострой за свой счёт (об этом далее).

Самострой — виновное действие

Возведение постройки — это действие, самовольное возведение — виновное действие.

Наказание за такое действие — признание постройки самовольной и её снос.

Не знал, не ведал, не понимал — не освобождают от ответственности

Чтобы наказать (применить санкцию), нужно доказать вину.

Доказательством вины считают установление судом хотя бы одного из четырёх оснований для сноса.

А кто повинен (о бизнесмене Артуре и строителе Фёдоре)

Наказывают виновника. А кто виновен? Простой пример.

Артур — владелец небольшого магазина, собственник здания. Земля под магазином муниципальная, в аренде.

Артур нанял соседа по даче Фёдора сделать пристройку к своему магазину.

Сам Артур ничего не строил, только оплатил работу

Строительные работы выполнил Фёдор со своей бригадой — действовали по поручению Артура.

По итогу получилось печально:

  • Договор аренды не предусматривал возведение такой пристройки
  • Артур не получил письменное согласие собственника земли (арендодателя)
  • Также не получил разрешение на реконструкцию
  • В ходе строительства бригада существенно нарушила строительные нормы и правила
  • Пристройка была опасна для нахождения в ней людей
  • Порочность строительных работ и опасность возведённой конструкции подтвердил эксперт

В общем, имелись достаточные основания считать пристройку самовольно возведённой

Собственник участка обратился в суд с иском к Артуру.

Суд признал пристройку самовольной и обязал ответчика её снести за свой счёт.

Но ведь Артур не строил, где виновное действие? Почему он был ответчиком и его наказали?

Виновник самовольной постройки не всегда тот, кто фактически строил.

Основной критерий в определении виновного — кому незаконная постройка должна была перейти в собственность.

Наказывают того, кому выгодна постройка

В нашем случае именно Артур собирался стать собственником пристройки.

Плюс к этому, строительство велось по его воле и за его счёт. Это доказывает намерения создать вещь для себя и оформить право.

Сам построил, сам сноси

Суд может обязать снести самовольную постройку, а может обязать привести её в соответствии с правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, иными обязательными требованиями.

Сделать это должен тот, кто незаконно построил. Помним историю с Артуром и Фёдором.

Сносят или приводят в соответствие своими силами либо за свой счёт

«За свой счёт» означает «нанять других и рассчитаться за работу».

Если «застройщик» не известен, снести обязан:

  • Собственник земельного участка
  • Владелец на праве пожизненного наследуемого владения
  • Владелец на праве постоянного (бессрочного) пользования
  • Арендатор муниципальной или государственной земли

Указанные лица освобождаются от обязанности снести, если:

  • Самовольная постройка узаконена через суд или во внесудебном порядке
  • По закону снести должен орган местного самоуправления

Только ли через суд

Самовольную постройку сносят по решению суда, но не всегда.

Решение о сносе может принять орган местного самоуправления — внесудебный снос.

Внесудебный снос возможен в трёх ситуациях

Первая ситуация

На земельный участок под самостроем нет правоустанавливающих документов И на дату начала строительства они были необходимы в силу закона.

Вторая ситуация

Вид разрешённого использования участка не предусматривает возведение такой постройки И постройка расположена в границах территории общего пользования.

Третья ситуация

Вид разрешённого использования земли не допускает строительство такого объёкта И постройка размещена в границах зоны с особыми условиями использования этой территории.

Таких зон свыше двадцати: водоохранная зона, зона охраны объектов культурного наследия, прибрежная защитная полоса, зоны затопления и подтопления, другие.

Союз «И» означает одновременное наличие обоих условий

Также без суда нельзя снести

Если не соблюдаются вышеуказанные требования, снести самовольную постройку можно только на основании решения суда.

Однако даже при наличии этих условий, орган местного самоуправления не вправе вынести решение о сносе, если:

  • Постройка возведена на земельном участке, не находящемся в муниципальной или государственной собственности. Исключение — постройка создаёт угрозу жизни и здоровью людей.
  • Право собственности на постройку зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)
  • Право собственности на самовольную постройку признано судом
  • Имеется решение суда об отказе в иске о сносе самостроя
  • Самовольная постройка относится к имуществу религиозного назначения
  • Нет правоустанавливающих документов на землю, но постройка возведена до 29 октября 2001 года — дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.
  • Нет разрешения на строительство, но строение возведено до 14 мая 1998 года

Срок для сноса самовольной постройки

Устанавливают индивидуально, с учётом характера самовольной постройки.

Например, на демонтаж сарая потребуется меньше времени, чем на снос двухэтажного здания магазина.

В любом случае срок должен быть не менее трёх и не более двенадцати месяцев.

Если самострой не сносят, а приводят в соответствие с требованиями, срок также устанавливают с учётом характера постройки, в пределах от шести месяцев до трёх лет.

Узаконить через суд

Узаконить незаконную постройку — легализовать, зарегистрировать на неё право собственности.

Сделать это можно в административном (внесудебном) порядке и через суд.

В суд обращаются, когда не помогает внесудебка

Административный порядок легализации самовольной постройки — отдельная тема. Не будем, коротко остановимся на судебном.

Для этого необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку.

Иск подают по месту нахождения постройки

За кем признают право собственности

Суд может признать право собственности на самострой за:

  • Собственником земельного участка
  • Гражданином с правом пожизненного наследуемого владения
  • Лицом с правом постоянного (бессрочного) пользования участком
  • Арендатором муниципального или государственного участка, предоставленного с целью строительства

Последнее возможно, если арендатор выполнил требования о приведении самостроя в соответствии установленными требованиями, а само приобретение права не противоречит закону или договору.

При каких условиях

Суд признает право собственности на самовольно возведённый объект при наличии трёх условий:

Первое условие

Застройщик в отношении земли имеет права, допускающие возвещение на ней постройки.

Второе условие

Постройка на день обращения в суд соответствует установленным требованиям.

Третье условие

Сохранение постройки не нарушает права и интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Необходимы все три условия одновременно

Если суд признаёт за истцом право собственности, истец обязан возместить застройщику все расходы на постройку. Размер расходов определяет суд.

Что ещё суд примет во внимание

Помимо трёх обязательных условий, судья будет искать ответы на следующие вопросы:

  • Имеются ли со стороны истца признаки недобросовестного поведения? Если да, носят ли они явный и намеренный характер?
  • Допущены ли при строительстве существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил? Если да, как эти нарушения влияют на безопасность строения для жизни и здоровья людей?
  • Если отсутствует разрешение на строительство, предпринимались ли надлежащие меры к легализации постройки? Правомерно ли уполномоченный орган отказал в выдаче разрешения и акта ввода в эксплуатацию?

Больше о самострое: читаем дальше

Самовольная постройка. Часть 2. Объекты капитальные и некапитальные

Самовольная постройка. Часть 3. Исковая давность по сносу