Самовольная постройка. Часть 3. Исковая давность по сносу

В спорах о самовольном строительстве исковая давность — важный момент.

В этой статье не найдёте: что такое исковая давность, какие бывают виды сроков, как восстановить пропущенный срок и прочих общих моментов.

Только об исковой давности по сносу самовольных построек и только важное.

Вспомним четыре основания

Чтобы суд признал постройку самовольной, достаточно одного из четырёх условий:

  • Первое условие — построили на земельном участке, который не получили в установленном порядке
  • Второе условие — построили на участке, не предназначенном для строительства
  • Третье основание — построили без разрешения и согласований
  • Четвёртое основание — построили с нарушением градостроительных и строительных норм и правил

Соблюдение одного условия = одно основание для сноса, и этого достаточно

Соблюдаются два условия — два основания, три условия — три основания, четыре условия — все возможные основания.

Исковая давность зависит от основания

В первую очередь нужно смотреть, по какому основанию истец просит признать постройку самовольно возведённой.

Например, истец утверждает, что ответчик возвёл строение:

  1. Без согласований и разрешительной документации
  2. На земельном участке, не предназначенном для строительства — с нарушением вида разрешённого использования

В таком случае требования заявлены по второму и третьему основаниям.

Дело в том, что к требованиям по этим двум основания применяется исковая давность.

Однако есть две правовые ситуации, когда исковая не применяется

Это возможно, если иск предъявлен по первому или четвёртому основанию (или по обоим сразу), но при определённых условиях.

Об этом дальше, разберём подробно. Также рассмотрим, что будет если в иске два основания: по одному — давность применяется, по другому — нет (например, второе и четвёртое).

Поэтому основание иска в таких спорах — это важно

Важное наследие Высшего Арбитражного Суда РФ

Ещё в 2010 году Высший Арбитражный Суд РФ выпустил обзор по некоторым вопросам применения статьи 222 ГК РФ.

Обзор оформлен информационным письмом от 09 декабря за номером 143.

В 2014 году Высший Арбитражный Суд РФ упразднили, его полномочия передали Верховному Суду РФ.

Однако большинство его разъяснений применяются и на сегодняшний день.

Интересны пункты 6 и 7 информационного письма

В этих пунктах приводятся две правовые ситуации, когда исковая давность не распространяется на требования по сносу самовольной постройки.

В 2016 году Верховный Суд РФ в обзоре судебной практики № 3 сослался на эти два пункта информационного письма, чем лишний раз подтвердил позицию ВАС РФ.

Первая ситуация, когда исковая давность не применяется (пункт 6 письма)

В этом пункте информационного письма рассмотрена правовая ситуация, где соблюдены два условия:

  1. Построили на земельном участке истца (собственника) без его согласия
  2. Истец владеет этим участком

Типичный пример: сосед построил гараж и частично «залез» на ваш участок.

У соседа нет согласия, участок в вашем владении

По сути, ситуация выглядит как «участок не предоставили, но на нём построили» — это первое основание в статье 222 ГК РФ.

Если с формулировкой «без согласия» всё понятно, для неюристов поясню, что такое «владеть».

Владение — одна из трёх составляющих права собственности (владение, пользование и распоряжение). Эту часть можно передать, оставаясь собственником.

Владеть = фактически обладать вещью

Требования владеющего землёй собственника по сносу самовольной постройки — это по сути требование об устранении нарушения права, не соединённого с лишением владения земельным участком.

А это уже негаторный иск, исковая давность не применяется

Что же, если собственник не давал согласия на возведение постройки, но и не владеет (фактически не обладает) участком?

В этом случае вопрос о законности возведения постройки может быть разрешён только:

  1. В рамках иска об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения
  2. Либо после удовлетворения такого иска

Истребование из незаконного владения — это виндикационный иск

Срок исковой давности по виндикационному иску — три года. Соответственно требование невладеющего собственника о сносе также может быть предъявлено в течение этих трёх лет.

Вторая ситуация, когда исковая давность не применима (пункт 7 письма)

Несоблюдение градостроительных и строительных норм и правил — четвёртое основание для признания строения самовольной постройкой.

Нарушения могут быть разными: одни малозначительны и их легко устранить, другие — существенные и нет ничего лучшего, чем снести.

При рассмотрении дел по сносу незаконных построек значение имеют именно существенные нарушения.

Существенные или нет — определяет эксперт

Основным критерием существенности выступает наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

От ответа на вопрос, создаёт ли постройка такую угрозу, зависит многое.

Какое же строение считать опасным для пребывания людей?

На этот вопрос опять же ответил Высший Арбитражный Суд РФ.

Строение с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Находиться в нём опасно

Только представьте, в строении или около него могут пострадать или даже погибнуть люди, а суд отказывает в иске о сносе по причине истечения срока исковой давности.

Одномоментно защита прав ответчика превращается в своего рода попустительство, допущение угрозы в отношении неограниченного круга граждан.

Конечно же суды не могут допустить этого

Поэтому на требования о сносе опасной для жизни и здоровья самовольной постройки исковая давность не распространяется.

В других случаях — три года, но с какого момента

В остальных правовых ситуациях применяется общий срок исковой давности — три года.

Например, «построили на участке, на котором нельзя строить» или «построили без разрешения на строительство» — три года.

Отсчитать их не трудно, сложнее другое.

С какого дня отсчитывать эти три года?

Срок исковой давности исчисляют со дня, когда истец узнал или должен был узнать:

  1. О нарушении своего права
  2. О том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права

«К кому предъявить иск» — с этим редко возникают проблемы.

А вот с «когда узнали» сложнее, ещё сложнее с «когда должны были узнать».

Здесь нужен юридический анализ и оценка обстоятельств

Львиная доля споров о самострое проходит с участием публично-правовых образований — собственников земельных участков, не находящихся в частной собственности.

К публично-правовым образованиям относят Российскую Федерацию, её субъекты, муниципальные образования.

Узнать о нарушении своих прав они могут только в лице уполномоченных органов.

Трёхгодичный срок исчисляют со дня, когда органы публично-правового образования узнали или в силу возложенных на них полномочий должны были узнать о нарушении и нарушителе.

На примере Москвы

Магазин расположен на арендованном земельном участке.

Собственник участка — город Москва (субъект, публично-правовое образование).

Собственник магазина — предприниматель, арендует землю у собственника.

В ходе обследования земельного участка Госинспекция по недвижимости города Москвы выявила несогласованную капитальную пристройку к магазину.

В отношении предпринимателя составили протокол, вынесли постановление о привлечении к административной ответственности, назначили наказание в виде штрафа.

Несмотря на то, что инспекция государственная, она является органом исполнительной власти города Москвы, выполняет полномочия собственника в части контроля за использованием земель, находящихся в собственности города Москвы.

Получается, что публично-правовое образование — город Москва — узнало о нарушении своего права в день обследования инспекцией земельного участка.

Первый день срока исковой давности = следующий календарный день после обследования

В арбитражный суд с иском о признании пристройки самовольной и сносе обратился другой орган исполнительной власти города Москвы — Департамент городского имущества города Москвы.

Именно на него возложены такие функции — представлять интересы города в судах по вопросам самостроя.

Что если, второе и четвёртое

Может так получиться, что требования о признании строения самовольной постройкой заявлены по нескольким основаниям.

Например, по второму и четвёртому:

  • На участке нельзя было строить, это не предусмотрено видом разрешённого использования
  • При строительстве нарушили строительные нормы и правила, вследствие этого постройка создаёт угрозу жизни и здоровью граждан

По одному основанию — три года, по другому — исковая давность не действует

Дело в том, что исковая давность применяется к требованиям, а не к основаниям.

Истец просит признать строение самовольной постройкой — это его требование.

Именно к «признать» применяют (или не применяют) исковую давность.

В отношении «почему это нужно сделать» термин «исковая давность» не уместен.

Заявление о применении исковой давности и отсутствие уважительных причин пропуска срока давности — это отказ в удовлетворении иска.

На этом рассмотрение дела должно закончиться

Однако судья не может одновременно к требованию по одному основанию применить исковую давность, и продолжить рассматривать это же требование по другому.

Поэтому суд рассмотрит дело по существу, в полном объёме, с исследованием всех обстоятельств и доказательств.

При этом в решении судья всё равно обязан дать оценку доводу об истечении срока исковой давности.

Быть готовым ко всему

Суд рассматривает дело исходя из предмета и основания, заявленных в иске. Предмет иска — о чём, основание — почему.

Однако истец вправе изменить предмет ИЛИ основание своих требований — что-то одно.

Простой пример.

Требования мотивированы тем, что ответчик не согласовал возведение постройки, не получил разрешение на строительство — по третьему основанию.

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Истец парировал такой процессуальных ход — дополнил мотивировку тем, что при строительстве также были нарушены строительные нормы, а само строение создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Дополнил третье основанием четвёртым

В итоге заявление о пропуске исковой давности потеряло смысл.

Поэтому в отзыве на исковое заявление лучше сразу привести доводы по каждому из четырёх оснований, установленных статьёй 222 Гражданского кодекса РФ.

Это не запретит истцу изменить основание иска. Однако избавит от подготовки дополнений к отзыву. Возможно отобьёт у истца желание изменить или дополнить обоснование требований.

Суд вправе, но не обязан (немного о применении исковой давности)

Заявить о применении исковой давности можно ещё на стадии подготовки, до рассмотрения по существу.

В этом случае случае заявление рассматривают в предварительном заседании.

Также об истечении срока исковой давности можно заявить на любой стадии разбирательства.

Даже во время судебных прений

В апелляции это возможно только, если коллегия отменила решение и перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

О применении исковой давности заявляет ответчик. Также это вправе сделать третье лицо, но только если в результате удовлетворения иска к нему могут предъявить регрессное требование или требование о возмещении убытков.

Если истец пропустил срок без уважительных причин, суд отказывает в иске только по этой причине, фактические обстоятельства не исследуются — так говорит закон.

Истечение срока исковой давности — самостоятельное и достаточное основание для отказа в иске

По общему правилу суд обязан разрешить ходатайство или заявление после заслушивания мнений участников разбирательства.

Это означает, что получив заявление о применении исковой давности, суд здесь же должен либо отказать в его удовлетворении, либо отказать в иске.

Однако на практике это не так

В большинстве дел суд приобщает заявление к материалам дела (или заносит в протокол), заслушивает мнение участников и продолжает рассматривать дело по существу.

Такое поведение основано на разъяснениях в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года за номером 43.

Согласно этим разъяснениям, при наличии заявления о применении исковой давности и отсутствии основания для восстановления срока, суд вправе отказать в иске только по мотивам истечения срока без исследования обстоятельств.

Формулировка «вправе» даёт суду право выбора — либо отказать, либо продолжить рассмотрение

А что на практике по делам о самострое

Почти все дела по сносу самовольных построек рассматривают по существу, даже при наличии заявления о применении исковой давности.

Дела сложные, решения важные, последствия серьёзные

Однако рассмотрение по существу оправдывается не только этим.

Во внимание принимают разъяснения, а точнее предписание в совместном постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 2010 года.

В частности, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку судам надлежит установить, допущены ли при строительстве существенные нарушения, опасна ли постройка для жизни и здоровья граждан.

Устанавливают это на основании заключений компетентных органов.

Если таких заключений нет или они вызывают сомнения в достоверности, суд вправе назначить судебную строительно-техническую экспертизу.

Предписание в постановлении пленумов исполняют и по искам о сносе самовольных построек

Поэтому вне зависимости от доводов сторон, суд считает себя обязанным проверить постройку на безопасность.

Отказ в иске по исковой давности (без исследования фактических обстоятельств) существенно ограничивает суды в этом.

Применение же исковой давности в предварительном заседании вообще маловероятно, и не только по таким спорам.

В случае отмены принятого в предварительном заседании решения (например, по причине неправильного исчисления срока), апелляция направит дело в суд первой инстанции для исследования и установления фактических обстоятельств дела.

Не на новое рассмотрение, а на рассмотрение по существу

Не желая перегружать систему лишней работой, суды стараются избежать такого «футбола» и сразу рассматривают споры даже при очевидном пропуске исковой давности.

Ещё о самовольных постройках

Самовольная постройка. Часть 1. Пару слов о самострое

Самовольная постройка. Часть 2. Объекты капитальные и некапитальные