В статье 222 Гражданского кодекса РФ четыре самостоятельных основания для признания постройки самовольной.
Эта публикация о первых двух, когда:
- Земельный участок под постройкой не был предоставлен в установленном порядке
- Разрешённое использование участка не допускает возведение на нём постройки
Общее в них — земля, точнее правовой разрыв между ней и постройкой.
Что значит «не предоставлен в установленном порядке»
С понимаем смысловой нагрузки причастия «не предоставлен» вряд ли у кого возникнут проблемы. Другое дело, кто предоставляет.
Землю представляют правообладатели — тот, кто обладает правом на это: собственники, землевладельцы, землепользователи, арендодатели.
Наибольшим объёмом прав наделён собственник
Что значит «в установленном порядке»? Лучший способ понять — разобрать на примере.
Собственник земельного участка — город Москва в лице своего уполномоченного органа — Департамента городского имущества заключил с индивидуальным предпринимателем договор аренды земельного участка сроком на 15 лет.
- Заключение такого договора предусмотрено гражданским и земельным законодательством
- От имени собственника выступил полномочный орган исполнительной власти
- Договор на срок более года прошёл государственную регистрацию
В результате сделки предприниматель получил землю в аренду без нарушений закона.
В установленном порядке = без нарушений закона
Правовой режим земель
Землю нужно использовать по целевому назначению — это правило.
Нельзя уничтожить пашню или вырубить лес и построить на этом месте завод или коттеджный посёлок.
Чтобы защитить землю от такого варварства существует правовой режим земель, который определяет для чего предназначен тот или иной участок земли.
Что можно, а чего нельзя делать на этом участке
Правовой режим определяют исходя из двух критериев:
Первый критерий — принадлежность к той или иной категории земель.
Второй критерий — разрешённое использование.
В статье 222 Гражданского кодекса РФ говорится о нарушение разрешённого использования участка — втором критерии.
Однако оба критерия связаны правовым режимом, второй вытекает из первого.
Категория земель определяет вид разрешённого использования
Поэтому начнём с категорий земель, затем разрешённое использование.
Семь категорий земель
В Земельном кодексе РФ семь категорий земель. Отличаются они друг от друга целевым назначением.
Например, земли населённых пунктов предназначены для застройки и развития населённых пунктов (городов, деревень, сёл, станиц и прочих).
Земли сельскохозяйственного назначения необходимы для нужд сельского хозяйства и иных связанных с этим целей, находятся за пределами населённых пунктов.
На землях лесного фонда расположена лесная растительность (деревья, кустарники и прочее) и связанная с ней экосистема. Также к лесным относятся земли, не покрытые такой растительность, но предназначенные для её произрастания.
При необходимости земли могут быть переведены из одной категории в другую.
В зависимости от того, в чьей собственности находится земельный участок, делают это Правительство РФ, орган исполнительной власти субъекта или орган местного самоуправления.
Исключение составляют муниципальные земли сельхозназначения — здесь повышенное внимание: переводят власти субъекта, а не муниципалы.
Перевод в другую категорию находящихся в частной собственности земель осуществляется органами местного самоуправления, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.
Вид разрешённого использования
Вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка — это вид деятельности, которой можно заниматься на этом участке.
Другими словами, что разрешено делать на участке
Вид использования указан в Едином государственной реестре недвижимости (ЕГРН), сразу же после категории земель.
Различают основные, условно разрешённые и вспомогательные виды использования. Последние возможны только как дополнение к основным.
ВРИ определяют на основании классификатора
На момент публикации настоящей статьи такой классификатор утверждён приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года за номером П/0412.
Каждый вид разрешённого использования содержит описание и код (числовое обозначение вида).
Например
«Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» — это вид разрешённого использования с числовым обозначением 2.2.
В описании указано, что на таких участках могут размещаться жилой дом, гараж и иные вспомогательные сооружения. Также разрешается содержать сельскохозяйственных животных и производить сельскохозяйственную продукцию.
Если разместить магазин или мастерскую по ремонту автомобилей, будет «нецелевое использование».
Нецелевое использование земли — это проблемы с печальными последствия
Так причём здесь самовольная постройка
Разрешение судебного спора — это в первую очередь ответ судьи самому себе на ряд вопросов.
Вопросы и ответы зависят от категории спора, его обстоятельств и даже поведения участников.
Чтобы правильно оценить исковые требования по второму основанию статьи 222 ГК РФ, необходимо ответить на три вопроса:
- Под какие виды деятельности выделялся земельный участок?
- Изменился ли вид разрешённого использования земельного участка за период с момента его резервирования до настоящего времени?
- Соответствуют ли осуществляемая ответчиком деятельность основным, условно-разрешённым и вспомогательным видам разрешённого использования земельного участка?
Вопросов может быть больше, но в первую очередь важны ответы на эти три.
Правовой режим будет считаться соблюдённым при положительном ответе на третий вопрос.
Самовольной же посчитают постройку, если она создана с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) и (или) вопреки правилам градостроительного зонирования (глава 4 ГрК РФ).
В этом как раз и суть второго основания для признания постройки самовольно возведённой, предусмотренного в статье 222 Гражданского кодекса РФ.
О постановлении № 819-ПП
Ссылка на постановление Правительства Москвы от 11 декабря 2013 года № 819-ПП — обязательный атрибут искового заявления Департамент городского имущества.
Приложением № 2 к этому постановлению определён перечень объектов недвижимого имущества, возведённых на земельных участках, не предоставленных для строительства или реконструкции и (или) без разрешения на строительство.
При этом право собственности на такие объекты уже зарегистрировано и (или) в государственном кадастре недвижимости имеются сведения.
Если ваше строение в этом перечне, ждите судебного извещения
Перечень — это всего лишь список, включение в него не является основанием для сноса строения.
В 2015 году Верховный Суд РФ в определении по делу № 5-АПГ15-84 сделал два важных вывода:
- Включение объекта недвижимости в Перечень незаконно, если имеется решение суда об отказе в признании постройки самовольно возведённой
- Представляется ошибочным вывод нижестоящего суда о том, что посредством включения объектов в Перечень Правительство Москвы реализует защиту земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, с целью пресечения их незаконного (нецелевого) использования.
Немного интерпретации и получаем:
При разрешении спора о законности возведения строения, включение его в приложение № 2 к постановлению Правительства Москвы № 819-П не является юридически значимым обстоятельством и не влияет на принятие решение.
Если участок предоставили после строительства
Эксплуатация земельного участка в соответствии с видом разрешённого использования — важный критерий, обстоятельство в пользу застройщика.
Однако есть ещё один юридически значимый момент, который также нужно учитывать при правовом анализе законности возведения постройки.
Это время предоставления земельного участка
Его нет в законе, но он обозначен всё в том же определении Верховного Суда РФ от 07 октября 2015 года по делу № 5-АПГ15-84.
Правовая позиция высшей инстанции сводится к следующему:
Если земельный участок представили после строительства объекта недвижимости, это свидетельствует о признании такого строительства соответствующим нормами земельного законодательства.
В рассмотренном деле «предоставление земельного участка» выражалось в заключении договора аренды.
Коллегия Верховного Суда РФ вполне обоснованно посчитала, что передавая участок в аренду, арендодатель знал или должен был знать о наличии строения.
Передал землю в аренду, значит согласился с отсутствием нарушений земельного законодательства
Часто встречается такая ситуация: получили в аренду землю, построили, срок аренды закончился, аренду продлили.
Здесь уже нужно смотреть, каким образом продлена аренда: путём заключения нового договор или пролонгацией.
Пролонгация — продление срока договора на тех же условиях
Пролонгацию нельзя назвать «предоставлением земельного участка» — это продолжение договорных отношений.
Также нужно обратить на формулировку «предоставление участка после строительства объекта недвижимости»
Закончили строительство, потом получили землю
Передача участка во время строительства не попадает под разъяснения Верховного Суда РФ.
Ещё о самострое
Самовольная постройка. Часть 1. Пару слов о самострое
Самовольная постройка. Часть 2. Объекты капитальные и некапитальные
